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二手房交易該注意什么 ?二手房交易規(guī)定.

時間：三天前
來源：裝修界

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因為賣方在二手房交易過程中是處于一種強勢地位，很多人以為賣房就高深無憂，沒什么可要注意的事項了，其實不然。買賣二手房過程中，牽扯到許多細(xì)節(jié)問題，許多買房者都會想到，買房時應(yīng)如何做到交易有保障。雖然這是個普遍問題，但是也是有很多人都是不清楚該如何做。一方面買房者要清楚知道自己所要購買的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確，還有就是資金的、合同的簽訂等等方面的問題。除了這些，二手房交易還有一定的規(guī)定。

現(xiàn)在，小編就來告訴大家買房時需要注意哪些問題,供大家參考

　　二手房交易要注意的方面
　　
　　１．首期款及資金。資金監(jiān)問題是除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題。目前我國資金已成體系，只要買賣雙方按照規(guī)定來做，就不會有太大風(fēng)險。無論是何種方式進(jìn)行交易，首期款都必須交給銀行。
　　　
　　買賣雙方在銀行簽訂一份資金的協(xié)議，之后各自在銀行開一個賬戶，買方過戶完畢并且拿到房產(chǎn)證之后按照約定將首期款打給賣方。出于公平銀行會要求買賣雙方在簽協(xié)議時先在放款書上簽字，這樣不用再次麻煩雙方，也可避免買家不放款。需要注意的是用首期款為賣家贖樓是有很大風(fēng)險的。
　　
　　２．簽訂買賣合同。在交定金環(huán)節(jié)中，自主交易可先簽訂一個;書面協(xié)議這個協(xié)議比普通協(xié)議少了中介那部分的內(nèi)容。簽訂書面協(xié)議時，主要關(guān)注四個方面，產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)價格、交易稅費還有日期，其中要注意書面協(xié)議中要明確交易的稅費雙方如何分擔(dān)，還有日期也是十分重要。
　　　
　　３．不要簽署全權(quán)委托書。目前有徐多中介公司在雙方簽訂合同之后還可負(fù)責(zé)代辦過戶手續(xù)，代辦是需要買賣雙方均出具委托書的。授權(quán)委托書的內(nèi)容上基本幾乎是一致的，但會存在明顯的漏洞。
　　
　　委托書的缺點就是交易的對象沒有確定。雖說交易的對象可根據(jù)合同來確定，但按目前的辦理程序，交易格式合同是可以由經(jīng)紀(jì)人代寫的，而基于授權(quán)委托書，經(jīng)紀(jì)人也可以代為簽名。
　　
　　

　　二手房交易規(guī)定交易稅費
　　
　　
　　１．營業(yè)稅，按照稅率為５．６％　由賣方繳納。兩個要點要注意，一是購買時間超過５年首先是看產(chǎn)權(quán)證，再看契稅的，后看票據(jù)這三種證件，一般按照時間早的計算。二是所售的房產(chǎn)要看是是普通住宅還是非普通住宅。
　　
　　２．個人所得稅，稅率為交易總額的１％或兩次交易差額的２０％　由賣方繳納。如果是非住宅類房產(chǎn)則不論如何都要繳納。
　　
　　３．契稅，基準(zhǔn)稅率為３％，優(yōu)惠稅率為１．５％　和１％　由買方繳納。首次購買普通住宅才可以享受優(yōu)惠，且契稅的優(yōu)惠是按個人計算的。
　　　
　　４．二手房交易手續(xù)費總額為住宅６元每平米與實測面積的乘積，非住宅為１０元每平米與實測面積乘積。
　　
　　總的來說需要注意的事項還有二手房交易的稅費要求等等，在與賣方簽署時要知道上面這些方面的內(nèi)容，而稅費除了以上的還有其他的費用，賣方買方有所不同。
　　

　　房屋買賣有五點注意事項
　　
　　1、房源查檔必須重視
　　
　　二手房因為使用時間比較長可能會遺留一些問題沒有進(jìn)行處理，所以在購買前對二手房進(jìn)行查檔核驗是十分必要的步驟。在進(jìn)行房屋的查檔核驗時，首先要確定房源和產(chǎn)權(quán)真實性，再者要了解房屋本身是否有稅務(wù)等糾紛問題，較后要核實房屋的狀態(tài)，看看它是否存在被抵押或者查封的情況，另外也別忽略共有人的問題。
　　
　　2、房屋質(zhì)量不要忽略
　　
　　購買二手房一定要注意檢查房屋質(zhì)量，看看房屋結(jié)構(gòu)是夠穩(wěn)定，墻面是否有脫落、破裂等現(xiàn)象，還要注意看看房屋的水、電、燃?xì)獾仍O(shè)施是否能夠正常使用等等。如果發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題，千萬不要得過且過，一定要及時向售房者反映，并且尋求解決方法，不然等到交易結(jié)束，售房者很可能就不會再管這些事兒了。
　　
　　3、房款分多次支付最安全
　　
　　房產(chǎn)交易會涉及到很大數(shù)額的房款，可能是幾萬，也可能是幾十萬，所以在支付房款的環(huán)節(jié)要謹(jǐn)慎小心，較好選擇多次支付的方式。比如，在簽訂合同之后支付一筆定金，過戶之后再支付一筆錢款，等到房屋交接的時候結(jié)清尾款等等，這樣就可以有效避免售房者拿了錢之后就不管事的情況出現(xiàn)，較大化地為買賣雙方規(guī)避了交易風(fēng)險。
　　
　　4、房屋的性質(zhì)要注意
　　
　　房屋的性質(zhì)是多數(shù)購房者都會忽略的一點，時常是買了房交了錢才發(fā)現(xiàn)房屋并不適合自己的需求，從而引發(fā)糾紛，所以在買房前一定要看清房屋的性質(zhì)。房屋的性質(zhì)主要有商品房、經(jīng)適房、集資房、公有住房、央產(chǎn)房等，不同的房屋性質(zhì)，其交易流程也會不同，而且適用的法律也不盡相同，購房者要注意區(qū)分。
　　
　　5、落實售房者的所有承諾
　　
　　一些售房者為了能夠盡快賣出房子向購房者承諾很多東西，比如送家具，送家電之類的，但是這些東西卻并沒有落實到合同中去，購房者對此也常常是后知后覺。所以，為了避免發(fā)生這種情況，購房者應(yīng)該要求將售房者的所有承諾都落實到合同中去，將口頭承諾化為白紙黑字。
　　