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時(shí)間：三天前
來(lái)源：裝修界

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房屋買(mǎi)賣(mài)一直都是大家關(guān)注的話題，特別是二手房通常不需要大裝修，相比商品房?jī)r(jià)格更優(yōu)惠，加上地段好，廣受大家青睞。但是，隨著買(mǎi)賣(mài)量的增加，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛對(duì)簿公堂的事件也時(shí)有發(fā)生。今日小編就二手房交易中大家普遍關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行梳理，以典型案例為你釋惑，幫你規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

一、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋

產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是二手房交易過(guò)程中購(gòu)房者常見(jiàn)的問(wèn)題，主要有兩個(gè)表現(xiàn)方面：一是賣(mài)方非產(chǎn)權(quán)人；二是未經(jīng)全部房屋共有人同意。

有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣(mài)了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。合同無(wú)效且無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果房產(chǎn)有共有人，但未經(jīng)共有人同意房屋買(mǎi)賣(mài)是無(wú)法進(jìn)行交易的，二手房購(gòu)房合同會(huì)被判定為無(wú)效。

二、賣(mài)方戶(hù)口遷移問(wèn)題的

房屋交付后，買(mǎi)方才發(fā)現(xiàn)房?jī)?nèi)有賣(mài)方的戶(hù)口或他人的戶(hù)口，即使合同中約定賣(mài)方應(yīng)當(dāng)保證戶(hù)口遷走，但這類(lèi)糾紛訴至法院還是不會(huì)被受理。所以，此類(lèi)糾紛暫時(shí)不能通過(guò)法律途徑解決。

三、特殊產(chǎn)權(quán)類(lèi)型的房屋

一些特殊產(chǎn)權(quán)類(lèi)型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的，這種情況下的買(mǎi)賣(mài)合同多屬于無(wú)效范圍。常見(jiàn)的有：承租公房、農(nóng)村集體土地上的房屋（小產(chǎn)權(quán)房）、部分產(chǎn)權(quán)的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等。類(lèi)似于這樣的房產(chǎn)，其交易條件往往受到政府和國(guó)家的限制，購(gòu)房者交易前要先查清，確定能否交易，如何交易以免造成自己的損失。

四、通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)的房屋

如賣(mài)方或買(mǎi)方在與中介公司簽訂居間協(xié)議后，跳開(kāi)所委托的中介公司進(jìn)行交易或簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后毀約，造成中介公司中介費(fèi)的損失，中介公司可以根據(jù)居間協(xié)議上的約定追究其責(zé)任。如中介公司在進(jìn)行居間和代理時(shí)，因不規(guī)范、不盡責(zé)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方或任何一方造成損失的，也可依據(jù)居間協(xié)議上的約定追究其責(zé)任。

五、被查封或作為抵押物的房屋

被司法機(jī)關(guān)查封及作為抵押物的房產(chǎn)，如需出售則必須征得司法機(jī)構(gòu)或者抵押權(quán)人的同意，并取得同意出售相關(guān)證明，或者通過(guò)償還債務(wù)等方式注銷(xiāo)抵押之后再出售。

涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購(gòu)買(mǎi)時(shí)要注意確保賣(mài)方及時(shí)還清貸款，解除抵押，通常正常操作風(fēng)險(xiǎn)還是可以避免的。

法官建議，如果買(mǎi)賣(mài)房屋后無(wú)法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買(mǎi)房人可申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，也排除了賣(mài)房人將房屋過(guò)戶(hù)給其他人的可能。